[부동산공부] 서울이 아니어도 오를 곳은 오른다 中

서울이 아니어도 오를 곳은 오른다

지은이 : 김학렬

펴낸곳 : 알에이치코리아

출간일 : 2018년 8월 22일

구매가 : 18,000원

제1부 비서울 지역 부동산의 위상

1장 현재 광역시 부동산의 위상

■ 부동산 가치가 점점 다각화되고 있는 인천광역시

 인천광역시는 유일하게 인구가 증가하는 광역시이다. 인천의 가치는 점점 높아지고 있다!

 부동산은 가격만 싸다고 접근하면 안 된다.

빠숑의 촌철살인 투자 포인트

• 송도의 랜드마크와 청라의 랜드마크 아파트 시세를 주목하라.
• 미래 가치를 본다면 지금도 송도, 청라, 영종이다.
• 특히 좋은 학교와 역세권이 있으면 좋다.
• 구도심(남동구, 부평구)은 핵심지역에 새 아파트나 새 아파트가 될 것만 봐라
• 신도심 이외 지역의 대형은 웬만하면 투자하지 않는 것으로! 특히 비인기 지역 대형 구축은 절대 선택하지 않는 것으로!

2장 현재 광역 도 부동산의 위상

■ 평창 올림픽 이후를 준비하는 강원도

 강원도는 시장이 매우 작다. 그래서 투자를 목적으로 강원도에 접근한다면 매우 주의를 기울여야 한다.

 경기도나 인천은 아니지만, 전철을 타고 서울까지 1시간대에 올 수 있는 강원도 춘천시와 충청남도 천안시는 수도권이라고 정의

빠숑의 촌철살인 투자 포인트

• 춘천시에 있는 괜찮은 아파트를 한 채 정도 가지고 있는 것은 나쁘지 않다.
• 미래 발전 가능성 하나만으로도 원주시는 투자 1순위 지역이다.
• 속초시는 외지인을 위한 아파트와 내지인을 위한 아파트가 나누어져 있다.
• 강원도 대표 도시는 강릉시이다. 강릉시민이 가장 좋아할 만한 아파트를 선택하라.
• 나머지 지역은 조심해서 접근해야 한다. 투자 선수들이 아니라면 패스하셔도 좋다.

■ 사실상 수도권, 천안시를 품은 충청남도

 현재 천안시 불당동의 경우, 천안시뿐 아니라 아산시 거주민들도 살고 싶어 하는 지역이다.

빠숑의 촌철살인 투자 포인트

• 한 곳만 찍으라면 천안시 전체가 아니라 불당동이다.
• 두 번째로 찍으라면 쌍용동, 백석동이다.
• 당진, 아산, 서산은 그 다음이다.
• 인구 10만명 이하 도시 투자는 남에게만 좋을 일 하기 십상이다.
• 조정받을 때 제일 좋을 것을 탐하라.

3장 특별지자체의 특별한 부동산 이야기

■ 대한민국 제2의 행정수도 세종특별자치시

 대한민국 역사상 5년만에 3배 규모로 성장한 도시가 있었나? 더 놀라운 사실은 이 증가 속도는 한동안 지속될 것이라는 것이다.

빠숑의 촌철살인 투자 포인트

• 지금 수요는 대부분 대전에서 왔다. 대전에 가까운 3생활권이 가장 수요가 많다.
• 향후 최고 인기 지역은 상업지역 완성 후의 2생활권이다.
• 2생활권, 3생활권의 아무 아파트나 지금이 최저가다.
• 갭투자하기는 어려운 지역이다. 실투자금이 너무 많이 들어간다.
• 그럼에도 불구하고 가격은 오를 것이다. 능력껏 공략하시길.

■ 서울의 역할을 함께 수행하는 경기도

 ① 인구수, 즉 수요층이 가장 적은 지역인데 가장 비싼 지역

     : 대장지역은 과천시. 과천시는 경기도라고 하면 절대 이해할 수 없는 가격대이다. 과천시는 서울, 그것도 강남권(강남구, 서초구)이라고 봐야 한다.

 ② 인구수, 즉 수요층이 실제 많은 지역인데 왠지 싼 것 같은 지역

     : 대장지역은 고양시. 고양시의 시세가 상대적으로 쌌던 이유는 주변에 경쟁 지역이 많이 탄생했고, 핵심 수요층이 계속 이탈을 했다는 것이다.

 ③ 인구수, 즉 수요층이 상대적으로 많아 보이는데 왠지 싸 보이는 지역

     : 대장지역은 화성시. 화성시의 인구 증가는 전국에서도 3위 안에 든다. 그럼에도 불구하고 시세가 상대적으로 낮은 이유는 발전 속도가 빠른 지역과 그렇지 않은 지역이 있기 때문이다. 다른 하나는 다른 도시에 비해 본격적으로 개발된 시점이 늦었다는 것이다.

빠숑의 촌철살인 투자 포인트

• 경기도는 시군구 단위로 보면 절대 안된다. 동 단위까지 분석해야 한다.
• 과천시는 무조건 좋다. 아무 아파트나 다 좋다.
• 성남시 분당구는 다 좋다! 중원구, 수정구는 새 아파트나 새 아파트가 될 것만 보자.
• 구리, 고양, 수원은 이제부터 다시 시작이다. 경쟁력이 있는 곳을 선별하자.

제2부 비서울 부동산의 핵심을 이해하라

7장 지방 부동산의 KBF는 다르다

■ 상권과 환경은 어느 정도 고려해야 할까?

 가장 필요한 시설은 슈퍼마켓이다. 대형마트면 더 좋고, 백화점이면 더 좋다.

 두번째로 필요한 시설은 의료시설이다. 대형병원이 있으면 가장 좋겠지만 내과, 치과, 피부과, 정형외과, 산부인과 정도만 있어도 좋다.

 세번째로 필요한 시설은 금융기관이다. 은행이 있으면 가장 좋고, 은행이 없다면 ATM이라도 좋다.

제3부 입지별 공략 포인트 시군구 단위로

8장 경기도

◆ 과천시 : 경기도가 아니라 서울 강남이다!

 부동산 가치를 올리는 가장 중요한 호재로 일자리, 교통, 새 주거시설 이렇게 3가지가 있는데, 이 3가지 호재를 모두 가지고 있는 지역이다.

 과천시는 완전 꽃놀이패 시장이다. 고가든 중가든 모두 미래 가치가 높다. 자신있게 진입하셔도 좋다.

◆ 성남시 : 이제 분당만의 도시가 아니다.

 분당구와 경쟁할 입지가 주변에 없다. 심지어 구축이라도 분당구의 입지 조건을 대처할 만한 새로운 신도시가 없다.

◆ 광명시 : 작은 서울이 성장하고 있다.

 광명시는 전형적인 배드타운이다. 광명시의 신규 아파트나 신규 아파트가 될 주거입지는 모두 좋다.

◆ 고양시 : 덕양구의 비상이 시작되었다.

 현재는 킨텍스 주변 개발 지역을 제외하면 대부분 이슈들이 덕양구에 몰려 있다.

 이것은 일산신도시의 경쟁력이 낮아졌기 때문이 아니라 고양시의 위상이 과거 대비 더 확대되었다는 의미로 해석하면 된다. 일산신도시의 화려한 기반시설은 여전히 유효하다.

◆ 구리시 : 서울과 남양주를 연결하는 강소도시

 구리시 내 재건축, 재개발은 추가 조건을 따질 필요가 없다. 무조건이다.

◆ 남양주시 : 지역별 문화가 본격화되다

 이제 남양주시도 지역별로 분화가 시작될 것이다. 다산신도시가 개발되기 전까지 남양주시의 주인공은 별내신도시였다.

◆ 하남시 : 준강남권으로 업그레이드 되다

 스타필드 하남점이 2016년 9월에 오픈하면서 대형 상업시설로도 하남시 이외 분들의 수요까지 끌어오게 된다.

 경전철로 계획되었다가 광역전철로 변경. 대부분 중전철에서 경전철로 변경되는걸 고려하면 경전철에서 중전철로 변경된 거의 유일한 사례이다.

 그만큼 다른 경전철 계획지보다 철도망 이용 수요가 많을 것으로 예상한 것이다.

◆ 안양시 : 구도심이 움직이기 시작했다

 안양의 입지 경쟁력의 최고봉은 여전히 평촌신도시이다.

 평촌신도시가 아무리 낡아가도 이 두 개의 권역(교육, 교통/상권)의 입지 경쟁력을 대체할만한 입지는 안양시에 없다.

◆ 화성시 : 2기 신도시 최대 규모를 자랑하는 자급자족 도시

 2기 신도시의 대장은 단연 동탄2신도시이다. 무려 12만 세대를 위한 공동주택이 건설되고 있다.

 화성시는 매년 3~5만명이 증가하고 있다.

 화성은 단순한 배드타운이 아니다. 동탄신도시를 개발하기 전에도 기업체 수가 많았고, 현재도 아파트 수가 증가하는 것 이상으로 기업체 수와 근로자 수가 증가하고 있다.

◆ 평택시 : 자족도시로 화성시와 당당히 결쟁할 것이다

 놀라운 사실은 그동안 평택은 외부에 알려진 인지도와 다르게 제대로 된 부동산 개발 완성 지역이 없었다는 것이다.

 평택에는 업무시설 개발 계획만 있는 것이 아니다. 평택호 관광 단지 개발도 평택에 더 많은 사람이 찾아오게 하는 호재가 될 것이다.

 첫째, 엄청난 규모의 산업단지가 개발되고 있다.

 둘째, 이 산업단지에서 근무하는 근로자들을 위한 대규모 택지개발지구, 즉 주거단지들이 개발되고 있다.

 셋째, 평택항 개발은 인천항을 제외하면 수도권 도시 중 평택시만이 가질 수 있는 차별화된 강점이 될 것이다.

 넷째, 관광지의 역할이다.

 마지막으로 미군기지 이전 사업이다.

 고덕면에 들어서는 삼성전자의 고덕산업단지와 오산시에 확장되어 오는 LG전자 벨트와 더불어 대한민국 최고의 최첨단 산업 벨트로 등장할 곳이 바로 이 평택시라는 곳이다.

 평택은 기반시설에서 가장 중요한 도로망이 이미 갖춰진 지역이다.

◆ 안산시 : 4호선, 원시-대곡선, 신안산선으로 재도약할 곳

 안양과 더불어 가장 오래된 서울의 위성도시이자 산업도시이다.

 최근 소사~원시선(서해선)이 일부 개통되면서 전철망이 2개 이상인 대도시로서의 기반시설을 갖추어 가고 있다. 2023년 개통 예정인 신안산선까지 들어오게 되면 서울과의 접근성도 좋아져 서울 영향권 지역으로 편입될 수 있는 입지가 되는 것이다.

◆ 수원시 : 원조 수도권 대도시로서의 재도약

 수원시에 영통구가 가장 높은 시세를 형성할 수 있었던 주요 이유는 일자리가 가장 많은 곳이기 때문이다.

 광교신도시가 등장하면서, 영통구는 거대한 국면전환을 맞이하게 된다.

 약간의 조정을 받을 수는 있지만, 광교에 살고 싶어 하는 실거주층이 대단히 많다.

 수원은 폭등할 수 있는 도시가 아니다.

9장 광역시

빠숑의 촌철살인 투자 포인트

인천 공략 포인트

• 송도, 청라 - 제일 좋은 단지 들어갈 타이밍이다.
• 영종 - 시간이 더 필요하다.
• 부평구 - 재개발 또는 신축을 노려라.

10장 특별한 지방 도시들

■ 여긴 준서울이다! 충청남도 천안

 천안시의 가장 큰 장점은 일자리 수이다.

 교통, 교육, 상권 환경이 모두 좋은 불당동의 강세가 지속될 것이고, 아마도 더 가격이 올라갈 가능성이 높다.

빠숑의 촌철살인 투자 포인트

• 불당동이나 그 가까운 쪽을 공략하라.
• 상가도 지금은 무조건 역세권이다.

■ 인구와 일자리가 계속 증가하는 강원도 원주

 원주시는 강원도 최대의 도시이다.

 전국 지자체에서 유일하게 기업도시와 혁신도시를 동시에 유치하였다.

빠숑의 촌철살인 투자 포인트

• 원주 내에서도 혁신도시 > 기존 도심 > 기업도시 순으로 관심을 두자.