[부동산공부] 대세는 꼬마빌딩이다! 中

대세는 꼬마빌딩이다!

지은이 : 빌딩과 사랑에 빠진 남자 김윤수(빌사남 대표)

펴낸곳 : 천그루숲

출간일 : 2017년 04월 20일

구매가 : 14,000원

빌사남 홈페이지 : http://building0.com

빌사남 페이스북 : https://www.facebook.com/builsanam

상권이 확장되기 좋은 7가지 조건

1. 상권을 이용하는 주 이용객이 20~30대

2. 도로는 8~12m, 15m(무단횡단이 가능한 도로)(4m 도로는 대략 차 한대가 지나갈 수 있는 도로라고 보면 된다)

3. 초입에 들어섰을 때 도로의 끝이 보이고, 내리막길이나 언덕길이 없는 도로

4. 역과의 거리가 가까운 곳

5. 근린생활시설로 바뀔 수 있는 노후화된 건물이 인근에 많이 있는 곳

6. 주변에 큰 상권이 있는 곳(가로수길 상권에서 세로수길로 확장)

7. 쇼핑, 문화, 먹자, 음주 등이 같이 되는 곳(상업지)

신축하기 가장 좋은 건물

1. 대지가 50평 정도

2. 북향

3. 코너 건물

4. 제2종일반주거지역 이상

5. 명도가 수월한 것

꼬마빌딩 계약 전후 체크리스트

• 대출 일정과 잔금 기준일을 신경써라

 통상적으로 꼬마빌딩을 계약할 경우 계약에서 잔금까지의 기간을 30~45일 정도로 잡는다.(계약금 10%, 중도금 40%, 잔금 50%)

 그리고 대부분 대출을 이용하기 때문에 은행의 대출 승인이 통상 1~2주 정도 걸린다고 가정하면 승인기간 이후로 감안해서 중도금과 잔금 등의 자금 스케줄을 잡는 것이 좋다. 참고로 은행에서 대출을 받을 경우에는 계약서와 영수증을 챙겨 임대사업자등록을 먼저 해야 한다.(보통 2~3일 정도 소요)

 여기서 또 주의할 점이 있는데 '재산세 부과기준일'이 되는 6월 1일이다. 4~5월에 계약을 하게 될 경우에는 잔금 납부일을 6월 1일이 지난 날로 잡으면 기존 건물 소유자가 그해의 재산세를 납부하게 된다.

 만약 어쩔 수 없이 그 전에 잔금을 지급하게 된다면 매수인이 재산세를 부담하게 되므로 재산세만큼을 매매금액에서 빼달라고 이야기하거나 반반씩 부담하자고 제안할 수 있다.

• 건물분 부가가치세의 경우 조기환급제도를 이용하라

 부동산을 매매할 경우 건물분 부가가치세도 간과하기 쉬운 항목이다. 상가 건물의 경우 토지분(면세)은 해당사항이 없지만 건물분에 대해서는 부가가치세가 발생된다. 예를 들어 총매매가 20억원 중 건물 가격이 2억원이라면 이에 따른 부가가치세 2천만원을 포함하여 매도인에게 총 20억 2천만원을 줘야한다. 물론 부가가치세는 나중에 환급받을 금액이기는 하지만 당장 자금이 넉넉하지 않은 상황에서 추가적으로 자금을 더 확보해야 되기 때문에 매수인으로서는 부담스러운 금액이다.

 이럴 때에는 부가가치세법에 있는 사업의 포괄양수도라는 제도를 활용하는 것도 방법이다. 사업의 포괄양수도는 부가가치세 과세대상으로 보지 않기 때문에 부가가치세를 내지 않아도 된다. 단, 사업에 대한 권리와 의무가 포괄적으로 승계되어야 하고, '사업의 양도양수계약서'를 매매계약서와 별도로 작성해야 한다. 이 부분은 전문적인 내용이니 컨설턴트나 세무전문가와 상의하는 것이 좋다.

 만약 부가가치세를 납부하고 빨리 환급받기를 원한다면 '조기환급제도'를 이용하면 된다. 부가가치세 조기환급 신고를 하면 15일 만에 납부한 세금을 환급받을 수 있다. 부가가치세는 매도인이 부동산을 팔 때 매수인에게서 세금계산서와 함께 받아 세무서에 신고를 해야하는데, 만약 매도인이 늦게 신고하거나 신고를 하지 않을 경우에는 환급받는데 문제가 발생할 수도 있다. 이 경우에는 매수인이 세무서에 직접 신고할 수 있는 '매입자발행 부가가치세세액공제'도 있으니 참고하길 바란다.

• 임대차계약서와 임대차승계확인서를 체크하라

 매매계약에 앞서 체크해야 할 것 중 하나는 임대료의 미납 여부와 임대차계약서의 확인이다. 매도인의 경우 간혹 계약을 성사시키기 위해 임대료의 미납 사실을 숨기기도 한다. 따라서 매도인이나 컨설턴트를 통해 통장내역을 요구하는 등 미납내역이 있는지 확인해야 한다.

 그리고 임대차계약서를 확인할 때는 임대료에서 '부가가치세 별도'인지를 확인할 필요가 있다. 간혹 임대료를 부가가치세 포함으로 알려주는 경우가 있는데, 이렇게 되면 예상되는 임대수익이 달라지게 된다. 매도인이 알려줬던 임대차내역과 실제 임대차계약서상의 내용이 다른 경우도 확인해야 한다.

 또 중요한 것은 잔금 전 컨설턴트가 미리 임차인들을 만나 불편사항은 없는지 상담을 하고, 임차인마다 임대인 변경에 동의한다는 '임대차승계확인서'를 받아두어야 한다. 그래야 안전하게 임차인 승계를 받을 수 있다.

• 취득 관련 비용을 확인하라

 취득 관련 비용과 잔금정산서를 사전에 확인해 두어야 한다. 취득시 발생하는 대표적인 비용은 취득세, 중개수수료, 법무사 비용 등이다.

 취득세는 주택 외의 경우(토지, 건물, 상가 등)는 4.6%, 주택의 경우는 85㎡ 초과 9억원 초과는 3.5%이다.

 보통 취득세와 법무사 등기비용을 포함해 매매대급의 약 5%정도라고 생각하면 되고, 법정 중개수수료는 0.9%이내에서 협의하면 된다. 간혹 중개수수료를 줄이기 위해 부가가치세 없이 현금으로 주고 받는 경우가 있는데, 반드시 부가가치세 10%를 포함하여 세금계산서를 발급받아야 한다. 세금계산서가 없으면 나중에 양도세를 낼 때 중개수수료를 필요경비로 인정받지 못하기 때문이다.

 그리고 매매대금을 송금하는 경우 계좌이체를 하면 통장내역이 남는다고 영수증을 안 받는 경우가 있는데, 계좌이체를 한 경우에도 매도자에게 영수증을 받아 놓아야 한다.

 보통 잔금 일주일 전에 컨설턴트가 잔금정산서를 보내준다. 잔금정산서는 임대료, 관리비, 공과금 등을 잔금일 기준으로 정산하는 것이다. 이때 임차인이 많고 임대료의 납부일이 통일되지 않은 경우에는 생각보다 정리가 복잡하기 때문에 간혹 실수하기도 한다. 특히 임대료의 경우 하루이틀치의 차이도 크기 때문에 미리 날짜 계산을 제대로 확인하는 것이 좋다. 참고로 잔금일의 임대료는 매수인 몫이다.

 잔금정산서까지 확인했다면 시건장치, 도면, 외주관리계약서 등 부수적인 서류를 받아야 한다. 이런 서류가 크게 중요하지 않다고 생각해서 잊고 안 챙기는 경우가 있는데, 나중에 반드시 필요하기 때문에 건물과 관련된 서류들은 모두 다 받아놓아야 한다. 만약 사전에 챙기지 못하고 잔금일 이후, 즉 소유권이 넘어간 다음에 서류들을 요청하면 매도인은 다 끝났다는 생각에 비협조적이거나 폐기했을 수도 있기 때문에 이러한 서류들은 잔금청산일 전에 미리 받아놓아야 한다.

 잔금을 납부한 다음에는 임차인들을 다시 만나 기존 계약서와 동일하게 임대인 명의만 변경하여 임대차계약서를 새로 작성한다. 이때 임차인은 건물주가 바뀌는 것에 민감하기 때문에 명의만 변경되는 것이고 다른 사항들은 기존 계약과 동일하다는 것을 인지시켜줘야 한다.

관리비 절감과 임차인 관리

• 관리비 절감의 포인트

월간 고정적 관리비용 내역
청소 용역비(일주일 중 2~3일 근무)	20~50만원
전기안전관리(75kw 이상)	10만원대
승강기유지관리(승강기가 있을 경우)	10만원대
공과금(전기, 수도, 가스)	사용량에 따라 다름
보안(세콤 등)	10만원 미만
세무기장 수수료(선택사항)	10만원대
자산관리비용(선택사항)	100만원대
임차인 공실부분(공과금)	기본요금
방화 관리업체	10만원대
방역(2개월 한 번)	6만원
연간 고정적 관리비용 내역
정화조 청소비용	20~30만원대
물탱크 청소비용	50만원대
승강기 정비요금	10만원대
외벽 청소	100만원대
건물 화재보험	30만원 내외
기계식 주차점검(기계식 주차가 있을 경우)	30만원
기타비용(관리 소모품, 수선비용)	상황에 따라 다름

 건물의 내부청소는 용역업체에 의뢰를 하게 되면 가격이 비싸기 때문에 인근에서 여러 건물을 청소하는 어르신을 찾아 그분에게 부탁하면 비교적 저렴하게 할 수 있다.

 전기와 승강기는 전문업체에 의뢰해야 하겠지만, 소방안전관리자의 경우 건물당 한 명만 지정해야 되기 때문에 건물주가 직접 소방안전교육을 받는 것이 좋다.

• 빌딩 관리의 포인트
  

임차인이 임대료를 밀린다거나 누수가 발생한다거나 하는 민원사항들을 접수받고 처리하는 과정 속에서 정신적 · 육체적 노동이 상당하다. 때문에 건물을 매각하는 사람도 있고 빌딩 관리업체에 맡기는 경우도 있다. 하지만 규모가 작은 꼬마빌딩의 경우에는 임차인이 많지 않기 때문에 건물주가 해외로 잦은 출장을 가는 등의 부득이한 경우가 아니라면 직접 관리하는 것을 권한다.

 꼬마빌딩의 경우 빌딩 관리업체에 의뢰하게 되면 관리비용은 한달에 약 100만원 정도인데, 월 임대료수입에서 이러한 관리비용까지 지출되면 임대수익이 줄어들 수밖에 없다. 꼬마빌딩의 관리는 임차인 관리를 제외하고는 크게 신경 쓸 것이 없기 때문에 건물주가 직접 관리를 통해 월 지출비용을 최소한으로 줄이는 것이 필요하다.

 다만, 다음의 몇 가지 것들은 꼭 지출해야 하는 것들이니 참고하기 바란다.

 우선 최소한 연 1회 '외벽 청소'를 해야 한다.

 또 하나는 'CCTV'의 설치이다. 건물을 관리하다 보면 예상치 못한 문제가 자주 발생된다. 필자가 중개한 한 건물은 임차인이 피우다 버린 담배꽁초 때문에 옥상에 화재가 났다. 하지만 CCTV가 없어 누가 불을 냈는지 찾을 수 없었기 때문에 2천만원의 수리비용을 고스란히 건물주가 내야 했다. 이처럼 문제가 발생했을 때 책임소재를 분명히 밝히기 위해 CCTV는 반드시 설치하기를 권한다. 주차장, 옥상, 입구 등에 설치하는 비용은 50~100만원 정도로 그리 많이 들지 않는다. 최근에는 핸드폰 어플을 이용해 실시간으로 건물 상황을 볼 수 있기 때문에 비용 대비 효율도 높아졌다.

 또 비가 와서 건물에 누수가 발생한 경우에는 인근에 있는 최소 2군데 이상의 누수설비업체에서 견적을 받아봐야 한다. 건물주가 수리비용에 대해 잘 모른다는 생각이 들면 바가지(?)를 씌우는 경우가 종종 있기 때문이다. 따라서 문제가 생겼을 때 물어보거나 믿고 의뢰할 수 있는 업체를 한두 곳 정도는 알아두면 좋다.

• 임차인 관리의 포인트

 주택 임차인을 제외한 임차인(상가, 사무실 등)에게는 임대료를 받을 때 세금계산서를 발급하고 별도로 부가가치세를 받아야 한다. 그런데 이러한 세금 업무는 여간 번거로운 일이 아니다. 웬만하면 세무전문가에게 세무기장을 맡기면서 비용을 좀더 주더라도 임대료에 따른 세금계산서 발급도 같이 처리해 달라고 부탁하는 것이 좋다.

 건물을 매입하고 나서 보통 1~2개월은 공과금 명의 변경, 임대인 변경에 따른 임대차계약 등 인수인계를 받느라 정신이 없다. 이 경우 매도인이 인수인계를 할 때 그분이 해왔던 내용을 잘 정리해 두었다가 가능하면 전과 동일한 조건으로 진행하는 것이 좋다.

 건물주가 바뀐다고 새롭게 임대료를 올리거나 주차 대수의 변경, 공과금 정산방식 등을 바꾸면 임차인들에게 불만을 살 수 있다. 조건 변경은 임대차기간의 만기가 도래할 때 미리 고지하여 협의하는 것이 좋다. 참고로 임차인 관리에 대한 팁을 하나 소개하면, 건물의 주차문제는 임차인들이 매우 민감하게 반응할 수도 있기 때문에 건물주가 미리 교통정리를 해줘야 한다. 건물에 주차는 몇 대가 가능한지, 어느 층에 어떤 임차인이 주차할지 등을 정리해 줄 필요가 있다.

 임대료가 2회 이상 밀렸을 때는 구두로만 말하지 말고 '내용 증명'으로 보내는 것이 좋다. 아무래도 말보다는 서류로 받았을 때 임차인이 받아들이는 것이 다르기 때문이다.