[부동산공부] 10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까? 中

10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?

지은이 : 김재수(렘군)

펴낸곳 : 비즈니스북스

출간일 : 2018년 09월 15일

구매가 : 16,800원

월급쟁이 렘군의 부동산 개척기 블로그 : http://blog.naver.com/biboi99

부의 디스커버리 카페 : http://cafe.naver.com/biboi99

부의 디스커버리 렘군 유튜브 : https://www.youtube.com/c/렘군의부동산개척기

zip4 집사 : http://www.zip4.co.kr

절대 손해 보지 않는 다섯 가지 노하우

• 가구소득 대비 주택 가격(PIR)을 살피자
• 오랜 기간 올랐다면 의심하자
• 4년간 상승률 40퍼센트 이상이라면 주의하자
• 매매가와 전세가가 꾸준히 상승한 후, 매매가만 줄곧 상승하는 경우
• 대형 평형, 주상복합, 나홀로 아파트의 오름 여부를 체크하라 : 주변의 대형 평형, 주상복합, 나홀로 아파트까지 가격이 많이 올랐다면 그 아파트는 고점일 확률이 높다

부동산 하락 신호, 남보다 일찍 알아채려면

• 미분양이 증가하기 시작한다
• 입지가 좋은 곳에도 청약경쟁률이 저조해진다
• 성수기임에도 구축 아파트의 거래가 뜸해진다
• 전세가 남아돈다
• 앞으로 예정되어 있는 공급이 많다

• 입주물량으로 무엇을 봐야 하나 : 닥터아파트(drapt.com)에서 입주닥터 → 입주캘린더 메뉴에서 아파트와 가구수 정보가 나온다
• 인허가 실적으로 입주물량 예측하기 : 한국감정원 통계 사이트(r-one.co.kr)에서 공급/재고/기타 → 주택 공급 → 주택건설 인허가 실적 메뉴에서 확인
• 입주물량 체크 시 주의사항 : 해당 지역만 살피면 안 된다. 시계 방향으로 주변 지역의 공급을 함께 살핀다
• 미분양 정보 확인하는 법 : 국토교통부 사이트(molit.go.kr)에서 정보공개 메뉴에서 미분양으로 검색
• 청약경쟁률 확인하는 법 : 아파트투유 사이트(apt2you.com)에서 청약정보 → 분양정보/경쟁률 메뉴에서 확인
• 경매 통계자료 구하는 법 : 두인경매(dooinauction.com)에서 경매검색 → 낙찰통계 메뉴에서 연도별, 법원별, 지역별 통계자료 확인

신도시 투자

• 택지개발사업 중 100만 평(3,300,000㎡) 이상의 지역을 신도시라 한다.
• 아파트 20개 이상 있는 것이 좋다
• 지자체보다 LH공사에서 주관하는 것이 좋다
• 인근 구도심의 좋은 입지와 근접성이 있으면 좋다
• 법조타운 등 고급 일자리가 함께 들어오면 좋다

초보자도 할 수 있는 셀프 지역 분석법

지방 소도시 지역 분석법(인구 30만 이하)

1. 네이버 또는 다음 지도에서 지적도를 눌러 색상을 확인한다

 - 분홍색과 보라색 부분이 상업지구다. 모양이 반듯반듯한 상업지구는 택지개발지구라는 계획하에 만들어진 곳이다.

2. 택지개발지구를 찾자

 - 지도의 노란색 도로를 본다. 왕복 4차선 이상 도로가 노란색인데, 촘촘하고 반듯한 곳 그리고 노란색 내부에 2차선 도로가 반듯한 곳은 택지개발로 개발된 곳이라고 보면 된다.

3. 시청의 위치를 살펴보자

 - 위치상으로 도시의 중간쯤에 있는 경우가 많다

4. 법원 자리를 찾아보자

 - 인근 지역이 택지개발지구로 개발되면 외곽으로 나가는 경우가 많다. 법원이 들어선 자리는 다른 곳보다 기본적으로 학구열이 높다.

5. 시외버스터미널을 찾자

 - 터미널이 있다는 말은 외부에서 들어오기 편하도록 교통 환경이 갖춰져 있다는 말이다. 따라서 이곳을 중심으로 교통 계획이 구상될 수밖에 없다.

6. 영화관 · 백화점 · 대형마트 · 아울렛을 검색해보자

 - CGV, 메가박스 등의 영화관을 검색해보면 상업지구 중에서도 어디가 활성화되어 있는지 알 수 있다. 백화점, 마트, 아울렛도 함께 살펴본다.

7. 학원가가 형성된 곳을 찾자

 - 인기 좋은 중학교를 찾아내는 것도 좋지만 그것보다 학원가가 형성된 곳이 어디인가를 찾아내는 게 더 중요하다. 아주 유명하거나 요즘 뜨고 있는 수학학원, 영어학원 이름으로 검색해본다.

8. 평당가 높은 아파트를 찾자

 - 평당가 높은 아파트를 찾으면 지금까지 조사한 입지 결과와 유사한 결과가 나올 것이다.

광역시 이상 지역 분석법(인구 100만 이상)

1. 업무지구가 밀집된 곳은 어디인가?

 - 지도에서 중심상업지구가 가장 큰 곳이 어디인지 찾아본다. 상업지구의 크기도 중요하지만 얼마나 고급 일자리인지가 더 중요하다.

2. 업무지구로 빠르게 이동할 수 있는 교통이 있는가?

 - 지하철은 급행 여부, 환승 여부에 따라 시간 차이가 커진다. 거리도 중요하지만 시간이 더 중요하다.

3. 택지개발지구 또는 신도시로 개발한 곳인가?

 - 업무지구와 가까운 신도시일수록 인기가 있다. 같은 거리면 구도심보다 신도시가 좋다.

4. 아파트가 밀집한 곳인가? 주택이 다수인가?

 - 아파트가 밀집된 곳이 좋다. 왜냐하면 그만큼 수요가 많다는 뜻이기 때문이다. 지하철역을 하나 만들더라도 주택가 사거리보다 아파트가 밀집된 사거리에 만들 확률이 높다.

5. 중학교 학군이 좋은가?

 - 좋은 고등학교는 거주와 상관없이 지원하여 입학할 수 있지만, 좋은 중학교는 인근 거주자만 입학할 수 있다. 네이버나 다음에 '2019년 ㅇㅇ지역 중학교의 특목고 진학순위'로 검색해본다. 학교알리미 사이트(www.schoolinfo.go.kr)에서 공시정보 → 공개용 데이터 → 졸업생의 진로현황 메뉴에 있는 엑셀파일 확인

손품으로 입지 변화 살피는 법

1. 도시기본계획 살펴보기

 - 서울을 분석하고 싶다면 서울시청 홈페이지에 들어가 도시기본계획을 살펴본다. 강동구를 분석하고 싶다면 강동구청 홈페이지에 들어가면 된다.

2. 시청장 및 구청장 이름으로 최근 뉴스 및 인터뷰 검색하기

3. 지역+키워드로 검색하기

 - 강동구 개발 호재, 강동구 교통 호재, 강동구 분양, 강동구 일자리, 강동구 지역경기, 강동구 부동산, 강동구 학군, 강동구 인구, 강동구 대기업, 강동구 위해 취약시설 등

4. 나무위키에서 지역에 대한 히스토리 살펴보기

☞ 위 내용을 바탕으로 자신만의 지역 분석 자료를 만들어 본다. 시간이 지나면 업데이트도 한다.

우리 동네 시세지도 만드는 법

1. 단독주택으로 대지 평당가 이해하기

단독주택은 오래된 주택으로 선정해야 한다.

개별공시지가는 토지이용규제정보서비스(luris.molit.go.kr), 부동산공시가격알리미(www.realtyprice.kr), 온나라 부동산정보 통합포털(www.onnara.go.kr)에서 지번으로 확인할 수 있다. 하지만 공시지가는 실제 거래 가격과 차이가 너무 많이 난다. 실제 가격을 알려면 매물 정보를 확인하거나 실제 거래된 정보를 찾아보는게 좋다.

매물 정보로 확인하는 법

네이버 부동산에 대지 면적과 평수가 나와 있다. 매매 가격에서 평수로 나누면 평당 토지 가격이 나온다. 연식이 30년 이상이 되면 건물 가격은 없고 대지의 가격만 있다고 볼 수 있다.

실거래가 정보로 확인하는 법

국토교통부 실거래가 공개 시스템에 들어가면 아파트뿐만 아니라 주택의 거래 내역도 확인할 수 있다.

밸류맵 사이트(www.valueupmap.com)에는 전국 토지 및 건물의 시세를 실제 거래된 매물 정보를 근거로 지도에 표기해주는 사이트다.

실제 건물 사진을 찍어서 자료에 첨부해본다.

2. 다가구로 신축 건물의 수익성 알아보기

• 신축 건물의 원가 = 대지비용(1,100만원 x 평수) + 건축비(연면적 평수 x 평당건축비)

분양권 시세 검증법

거래량으로 투자 지역 선정하기

거래량 데이터는 어디서 확인할 수 있나?

한국감정원 통계사이트(r-one.co.kr)에 부동산통계 → 부동산거래현황 → 아파트매매 거래현황 → 월별 매입자거주지별 메뉴에서 전체받기로 엑셀파일을 받는다.

관할시군구내 : 실거주 목적일 가능성이 크다.

관할시도내 : 투자와 실거주 경계선에 있다. 실거주일 가능성이 더 크긴 하다.

관할시도외_서울 : 서울에 거주하는 사람이 서울 외 지역의 아파트를 매입한 것-투자 목적일 가능성이 크다

관할시도외_기타 : 해당 지역에 거주하는 사람도 아니고 서울에 거주하는 것도 아닌 사람이 거래한 건수-투자 목적일 가능성이 크다

월세 수익률 높은 아파트 찾기

1. 큰 틀에서 월세 시세 확인하기

KB 리브온 사이트에 월세 시세 정보가 제공된다. 시세 메뉴를 눌러서 화면 아래쪽에 맞춤시세조회 배너를 누른다.

지역 선택하고 죄하를 하면 해당 지역 아파트 리스트와 함께 매매가, 전세가, 월세가 정보가 제공된다.

화면에 보이는 표를 복사하여 엑셀에 붙여넣고 월세 수익률을 계산한다.

• 월세 수익률 = 월세 x 12 / (매매가격-보증금-대출금액) x 100

KB 리브온의 월세 시세는 대체로 현장 시세보다 높으므로 53~58만원과 같은 형태일 경우 만원단위로 내림한다.

보증금도 생각보다 높게 잡혀있으므로 보증금을 배제하고 계산하는 것이 좋다.

2. 실거래 내역으로 검증하기

1단계의 시세 정보가 정확하지 않다는 한계를 보완하기 위해, 국토부 실거래가 사이트에 들어가 실거래 내역을 교차 검증한다.

3. 네이버 매물 시세로 최종 확인하기

투자금이 적게 들어가는 아파트 찾기

앞에서 만든 자료에서 매매 상위평균에서 전세 상위평균을 빼면 실투자금이 된다. 투자금이 적은 순으로 정렬한다.

공급면적을 3.3으로 나눠 평수를 구한다. 매매 상위 평균가에서 평수로 나누면 평당가가 구해진다.

평당가가 높은 순으로 정렬하면 입지가 좋거나 상품성이 좋은 아파트가 상위에 보일 것이다. 이중 투자금이 적게 들어가는 단지를 살핀다.

매매수요로 전환될 가능성이 큰 아파트 찾기

KB 리브온 맞춤시세조회를 통해 전세가율을 만든다.

전세가율 = 전세가 / 매매가 x 100

전세가율이 높은 순으로 정렬한다. 아파트별 과거 시세를 통해 아파트별 평균 전세가율 대비 현재를 살핀다.

과거시세조회를 통해 전세가율을 구하고 평균을 낸다. 평균에서 해당 월 전세가율을 빼면 거품수치가 나온다. 숫자가 작을수록 거품이 없고, 숫자가 클수록 거품이 심하다. 이것을 가지고 그래프를 그린다. 거품수치가 낮아질수록 매매수요로 전환될 가능성이 크다고 볼 수 있다.

Q. 부동산중개소에 들어가서 무슨 대화를 해야 할까요?

이사 오기 위해 알아보고 있다고 하는 것과 투자를 하기 위해 알아보는 중이라고 밝히는 것이 있다.

전자의 경우 이 동네에서 가장 인기 있는 아파트는 어디이고 이유는 무엇인지, 이곳에 거주하는 분들은 어디로 출근하는지, 교통은 무엇을 주로 이용하는지, 자녀들 학교는 어디로 보내는지, 편의시설이 있는지, 저렴하게 나온 매물이 있는지, 어떤게 좋은 물건인지 물어본다.

후자의 경우 내가 가진 투자금과 사이즈, 금액대를 알려주고 매물을 보거나, 해당 지역에 대한 브리핑을 요청한다. 이 동네의 장단점이 무엇이고 앞으로 어떤 개발 계획이 있는지를 듣는다.